Accentis

Beleggen en aandelen kopen in België, beursberichten, informatie delen, beurskoersen analyseren + Mid, Small, Fixing
elchapo
Forum verkenner
Forum verkenner
Berichten: 48
Lid geworden op: 22 Mei 2018 19:41
waarderingen: 9
Contact:

Re: Aandeel Accentis

Berichtdoor elchapo » 15 Apr 2019 22:11

keffertje schreef:
Filantroop schreef:Accentis behoort met zijn huidige status zonder meer tot de zogenaamde vegetatieve aandelen, het leeft zonder meer maar er is nauwelijks beweging in te krijgen...
Al bijna 2 jaar bevindt de beurskoers zich in een vork tussen 0,0400en 0,0420 EURO met heel af en toe een kleine uitschieter.

Klopt maar in die twee jaar is de zichbare intrinsieke waarde wel opgelopen van € 0,04 naar € 0,05 en - naar mijn inschatting voor wat het waard is moet de economische waarde inmiddels ook al op zo'n € 0,06 - € 0,07 liggen.

Hoewel de berichtgeving van Accentis zeker een stuk verbeterd is, doet men er nog steeds alles aan om het aandeel niet opntdekt te laten worden door het grote publiek. De centenkoers en het niet uitkeren van dividend, zijn daarvan m.i. goede voorbeelden. We wachten het jaarverslag maar af, om ons op het huiswerk te kunnen storten...


Evergem verkocht lees ik in het jaarverslag. Dat vermoedde je al geloof ik. Lijkt me positief.
keffertje liked last!



powered by Surfing Waves

keffertje
Forum actieveling
Forum actieveling
Berichten: 525
Lid geworden op: 15 Nov 2013 20:17
waarderingen: 309
Contact:

Re: Aandeel Accentis

Berichtdoor keffertje » 15 Apr 2019 22:16

elchapo schreef:
keffertje schreef:
Filantroop schreef:Accentis behoort met zijn huidige status zonder meer tot de zogenaamde vegetatieve aandelen, het leeft zonder meer maar er is nauwelijks beweging in te krijgen...
Al bijna 2 jaar bevindt de beurskoers zich in een vork tussen 0,0400en 0,0420 EURO met heel af en toe een kleine uitschieter.

Klopt maar in die twee jaar is de zichbare intrinsieke waarde wel opgelopen van € 0,04 naar € 0,05 en - naar mijn inschatting voor wat het waard is moet de economische waarde inmiddels ook al op zo'n € 0,06 - € 0,07 liggen.

Hoewel de berichtgeving van Accentis zeker een stuk verbeterd is, doet men er nog steeds alles aan om het aandeel niet opntdekt te laten worden door het grote publiek. De centenkoers en het niet uitkeren van dividend, zijn daarvan m.i. goede voorbeelden. We wachten het jaarverslag maar af, om ons op het huiswerk te kunnen storten...


Evergem verkocht lees ik in het jaarverslag. Dat vermoedde je al geloof ik. Lijkt me positief.


Klopt, en Brugge ook (positief) en Lier gedeeltelijk, ook positief. Ziet er weer heel goed uit. In de loop van de week een integrale analyse.
ancaoli liked last!

elchapo
Forum verkenner
Forum verkenner
Berichten: 48
Lid geworden op: 22 Mei 2018 19:41
waarderingen: 9
Contact:

Re: Aandeel Accentis

Berichtdoor elchapo » 15 Apr 2019 22:23

Evergem verkocht lees ik in het jaarverslag. Dat vermoedde je al geloof ik. Lijkt me positief.[/quote]

Klopt, en Brugge ook (positief) en Lier gedeeltelijk, ook positief. Ziet er weer heel goed uit. In de loop van de week een integrale analyse.[/quote]

top,dank :up:

ancaoli
Forum actieveling
Forum actieveling
Berichten: 974
Lid geworden op: 28 Jan 2018 18:54
waarderingen: 487
Contact:

Re: Aandeel Accentis

Berichtdoor ancaoli » 16 Apr 2019 11:32

Als IDE zijn participatie in Anderlecht verkoopt heeft hij meteen wat extra drinkgeld om in Accentis te investeren ;)

viewtopic.php?f=4&t=2249&start=5110#p425815
Vaste Portefeuille:Gala, Exmar, WRN, Accentis, Global G, SocGen, Roularta, Biocartis, Argenx, Enwave, Agfa, Pure Gold Mining, Ontex, OCI, Onespan

elchapo
Forum verkenner
Forum verkenner
Berichten: 48
Lid geworden op: 22 Mei 2018 19:41
waarderingen: 9
Contact:

Re: Aandeel Accentis

Berichtdoor elchapo » 18 Apr 2019 11:13

elchapo schreef:Evergem verkocht lees ik in het jaarverslag. Dat vermoedde je al geloof ik. Lijkt me positief.


Klopt, en Brugge ook (positief) en Lier gedeeltelijk, ook positief. Ziet er weer heel goed uit. In de loop van de week een integrale analyse.[/quote]

top,dank :up:[/quote]

iep had eind 2018 bijna 11 miljoen in cash of equivalenten. En toch kopen ze niks in. Geen accentis, geen iep. Dan zijn ze wat anders van plan zou je denken. :think: Koers van iep is wel wat aan het bewegen. Iets meer volume ook.

keffertje
Forum actieveling
Forum actieveling
Berichten: 525
Lid geworden op: 15 Nov 2013 20:17
waarderingen: 309
Contact:

Re: Aandeel Accentis

Berichtdoor keffertje » 20 Apr 2019 13:08

1. Inleiding
Ik zou nog terugkomen op de jaarrapportage van Accentis, nadat ik het hele stuk had doorgenomen. In principe is er niet veel veranderd ten opzichte van mijn eerdere evaluaties, zij het dat de bevestiging van de veronderstellingen op zich al waardevol is. Daarnaast geeft het jaarverslag – als je het wat minutieuzer bekijkt – wat handvatten om generieke conclusies verder te specificeren.

2. Overall evaluatie

• Globaal dus een herbevestiging van wat we al wisten, met de volgende positieve zaken als basis (per 31-12-2018):

+ Eigen vermogen gegroeid naar meer dan 60 miljoen of circa € 0,05 per aandeel.
+ Loan to value onder de 40%, door gestage schuldafbouw
+ Vernieuwing van de portefeuille door ontwikkelingsactiviteiten en afstoten oude panden, hetgeen ook tot lagere kosten zou moeten leiden.
+ Bezettingsgraad 99,2%
+ Ebitda onveranderd, maar EBIT stijgt vanwege een lagere variatie in de reële waarde van het vastgoed (0,9 mln in 2018, t.o.v. 2,4 mln in 2017)
+ Vastgoedwaardering (129.970) tegen huuropbrengst van 13.598 leidt tot een yield van 10,5%!
+ Leegstand Overpelt opgelost
+ Nieuwbouw Campus (Slowakije) volledig verhuurd
+ Palenicky (Slowakije) extra huurinkomsten vanaf september 2019
+ Uitbreidingsactiviteiten Lier
+ K/W van 7 (maar de winst wordt positief beïnvloed door een belastingbate. Als gevolg van de daling van de VPB in België wordt de passieve belastinglatentie lager).
+ Effectuering van de verkoop van Brugge en Evergem. De fair value was 6,5 miljoen en de financiering bedroeg maar liefst € 6,1 miljoen (zie ook 3. hierna)
+ Substantiële fiscaal compensabele verliezen (9,928 mln.), die niet op korte termijn verdampen (9,570 mln. onbeperkt verrekenbaar).

• Negatieve zaken (of zo men wil risicofactoren) en onduidelijkheden (die laatste aangeduid met vraagteken) zijn onder meer:
+ Concentratie van huuropbrengsten (72% van brutohuur) bij twee objecten, t.w. Campus (Slowakije en België)
+ Kosten exploitatie onroerend goed blijven schrikbarend hoog, waarschijnlijk mede door gedateerdheid onroerend goed, kosten beursnotering en beloning CEO/CFO (450k, waarvan 320 vast en 130 variabel). Overigens verricht de CFO ook diensten aan Iep, maar die worden niet (althans voor mij niet zichtbaar) doorgerekend.
+ Nog altijd risico van 1mln in een juridische zaak aangespannen door Cosimco, die overigens lijkt stil te liggen of in de vergetelheid is geraakt, maar waarvan niet duidelijk is of deze is voorzien (waarschijnlijk niet) (?)
+ Huur Eede opgezegd door Xeikon (Flint) tegen eind 2019. Die hadden in 2017 voor 5 jaar verlengd, maar ik vind niets terug over een opzegvergoeding (?). Overigens zijn de huuropbrengsten beperkt.
+ Ieper ter waarde staat gedeeltelijk leeg (?)
+ Partiele verkoop Lier (?)

3. Verkoop panden draagt in meerdere opzichten bij aan de winst
• Een van de historische obstakels bij het verdere gezondmakingsproces van Accentis, zijn de afgesloten lease-contracten op een aantal bezittingen. Op dit moment is nog circa 1/3 van de panden hiermee belast.
• Het probleem van de leasings is enerzijds de hoge (vaste) rentelast en anderzijds de beperking die dit met zich meebrengt ten aanzien van de verkoopbaarheid van de panden (de financier moet toestemming geven).
• Die effecten worden duidelijk uit de volgende zaken:
+ De gemiddelde intrestvoet voor leasings en kredieten samen bedraagt 4,65%, terwijl voor leasings alleen dit uitkomt op 6,36%
+ De voorgenomen verkoop van Brugge en Evergem, was al medio 2018 beklonken, maar eerst recent heeft de financier toestemming gegeven voor de overname van het leasecontract door de koper.
• Nu de panden in Evergem en Brugge daadwerkelijk zijn verkocht en de leasings zijn overgedragen, kan een interessante rekensom worden gemaakt:
+ De huuropbrengst van deze twee panden bedroeg volgens het jaarverslag € 448.522
+ De schuld die er op rustte bedroeg 6,1 miljoen
+ Bij een gemiddelde interestvoet voor leasings van 6,36% bedragen de rentelasten alleen al € 387.960, dus resteert er ‘slechts’ een bruto-bijdrage aan het resultaat van circa € 60.000, waar dus nog alle – niet door te rekenen kosten (inclusief managementtijd) vanaf moeten.
+ De niet doorberekende kosten bedragen € 3 miljoen (ofwel 2,5% van de waarde van het vastgoed) en als we die voor 50% vast en voor 50% variabel beschouwen, betekent de verkoop van de panden een besparing van € 81.250 (50% x 2,5% x 6,5 miljoen).
+ Door het afstoten van panden gefinancierd met duren leasings, neemt dus zowel de relatieve als de absolute winstgevendheid volgens mij dus sterk toe.
+ Bovendien is de financiering circa 95% van de waarde dus ook de loan-to-value verbetert steeds (maar voor deze twee panden geldt overigens dat ze reeds per 31-december 2018 zijn geëlimineerd voor de berekening van de ltv).


4. Conclusie: onverminderd koopwaardig

• Met in het achterhoofd dat oom Gerard aan de touwtjes trekt en je voor de effectuering van het potentieel dus afhankelijk bent van zijn grillen, lijkt het opwaarts potentieel, gerekend vanaf een koers van € 0,041 nog steeds aantrekkelijk.
• De zichtbare intrinsieke waarde is alleen al 25% hoger, en groeit met een voorspelbare 10% per jaar.
• De economische waarde laat zich (volgens diverse benaderingen) uitrekenen op 6-7 eurocent per aandeel
• Het management slaagt erin de portefeuille te vernieuwen, bestaande huurders te behouden (of snel in hun opvolging te voorzien)
• De verslaggeving kent een toenemende transparantie, zodat kansen en risico’s beter kunnen worden ingeschat.
Keeperke liked last!

Scepticist
Forum verkenner
Forum verkenner
Berichten: 81
Lid geworden op: 03 Mei 2015 15:08
waarderingen: 81
Contact:

Re: Aandeel Accentis

Berichtdoor Scepticist » 20 Apr 2019 23:58

Keffertje, bedankt voor de diepgaande analyse en beredenerende posting. (meer van dat :up: )

Ik moet het jaarverslag nog tot op de letter lezen, maar wil hier alvast een paar dingen aan toevoegen:

keffertje schreef:+ Effectuering van de verkoop van Brugge en Evergem. De fair value was 6,5 miljoen en de financiering bedroeg maar liefst € 6,1 miljoen (zie ook 3. hierna)


Aan de rental yields in het jaarverslag kan je duidelijk zien welke sites men wilt houden en dewelke men plant te verkopen. Degene met lage yields: Brugge, Evergem (en binnenkort ook Eede) worden verkocht. Degene die men wilt houden staan aan belachelijk lage waarderingen (hoge rental yields) in de boeken. Daaruit leid ik af dat men Overpelt ook wel zou verkopen als de opportuniteit zich voor doet.

keffertje schreef:+Partiele verkoop Lier (?)


Vreemde zet aangezien Lier tot de core-panden behoort. (Dit spreekt ook wat ik hierboven schreef tegen.)
Niettemin interessant om de werkelijke waardering van de site te weten te komen (momenteel gewaardeerd aan 14,65%?!). In veronderstelling dat dit het enige is dat verkocht wordt in H2 2019, kunnen we het verkoopbedrag te weten komen en dit extrapoleren naar de rest van de site. Aan 151€ per m² zou men ongeveer 2,3 m € moeten vangen gerekend aan 14,65% en 340k € huur voor 2250m². Het valt op dat men de akte laat passeren in aug 2019 en niet in H1. Vermoedelijk zal men nog wel iets anders verkopen om wat mist te spuiten.

keffertje schreef:+ Substantiële fiscaal compensabele verliezen (9,928 mln.), die niet op korte termijn verdampen (9,570 mln. onbeperkt verrekenbaar).


Ik begrijp nog steeds niet dat een bedrijfsrevisor een jaarrekening goedkeurt waar men durft passieve belastingslatenties in de passiva te zetten, maar fiscaal compensabele verliezen niet in de activa verwerkt. Denk je dat men effectief belastingen zal beginnen betalen op de huurinkomsten nadat de aftrekbare verliezen zijn weggewerkt?

keffertje schreef:+ K/W van 7 (maar de winst wordt positief beïnvloed door een belastingbate. Als gevolg van de daling van de VPB in België wordt de passieve belastinglatentie lager).


Die trend kan zich nog wel even verder zetten : (afhankelijk of Accentis onder de noemer KMO valt, ik denk het niet)
Nominale vennootschapsbelasting: 2017: 34%; 2018: 30% ; 2020: 25%
KMO's 2017: 25% ; 2018: 20,5% ; 2020: 20%
https://www.vbo-feb.be/globalassets/actiedomeinen/fiscaliteit/vennootschapsbelasting/kamer-keurt-verlaging-vennootschapsbelasting-goed-investeringen-zullen-toenemen/2017.12.19_brochure_vennootschapbelasting_nl_v22017-12-19.pdf
ancaoli liked last!

keffertje
Forum actieveling
Forum actieveling
Berichten: 525
Lid geworden op: 15 Nov 2013 20:17
waarderingen: 309
Contact:

Re: Aandeel Accentis

Berichtdoor keffertje » 21 Apr 2019 06:26

+ Concentratie van huuropbrengsten (72% van brutohuur) bij twee objecten, t.w. Campus (Slowakije en België)

moet zijn:

+ Concentratie van huuropbrengsten (72% van brutohuur) bij twee objecten, t.w. Campus en Lier (Slowakije en België)

Sorry, en zalig Pasen!
ancaoli liked last!

Gebruikersavatar
Umi
Premiummember
Premiummember
Berichten: 2283
Lid geworden op: 06 Mar 2013 19:06
waarderingen: 1015
Contact:

Re: Aandeel Accentis

Berichtdoor Umi » 21 Apr 2019 10:48

keffertje schreef:
+ De gemiddelde intrestvoet voor leasings en kredieten samen bedraagt 4,65%, terwijl voor leasings alleen dit uitkomt op 6,36%

4. Conclusie: onverminderd koopwaardig

• Met in het achterhoofd dat oom Gerard aan de touwtjes trekt en je voor de effectuering van het potentieel dus afhankelijk bent van zijn grillen, lijkt het opwaarts potentieel, gerekend vanaf een koers van € 0,041 nog steeds aantrekkelijk.
• De zichtbare intrinsieke waarde is alleen al 25% hoger, en groeit met een voorspelbare 10% per jaar.
• De economische waarde laat zich (volgens diverse benaderingen) uitrekenen op 6-7 eurocent per aandeel.


thx voor de update, heb het hier al een tijdje niet meer opgevolgd...

Die leasingkosten worden dan ook als eerste terugbetaald . Dacht ook dat ze ook een goedkope lening hadden via IEP?
Boekwaarde van 0,048 €/aandeel. Al zal de reëele IW wel hoger liggen door agressieve afboekingen op hun vastgoed.
Ik heb hier in m'n excel een FV van € 0,073 staan. Ben wel voorzichtiger met die voorspelbare groei & ga uit van 7% per jaar. Enkel al door de aflossing van de schulden & bijgevolg dus ook de verminderde leasing/interest lasten zal de IW jaar na jaar verhogen. Uiteindelijk zal de koers de IW wel volgen.
ancaoli liked last!

ancaoli
Forum actieveling
Forum actieveling
Berichten: 974
Lid geworden op: 28 Jan 2018 18:54
waarderingen: 487
Contact:

Re: Aandeel Accentis

Berichtdoor ancaoli » 21 Apr 2019 13:15

Bedankt Keffertje, Umi, Scepticist en andere specialisten. Il heb dit aandeel al jaren in portefeuille (als bodembedekker). Input heb ik enkel via dit forum en Beurstips. En eerlijk gezegd doe ik zelf de moeite niet om de zaken zelf te analyseren. Heb meer voeling met biotech maar Accentis en Iep zijn nuttige diversificaties in mijn voor de rest redelijk speculatieve portefeuille. Thanks!
Vaste Portefeuille:Gala, Exmar, WRN, Accentis, Global G, SocGen, Roularta, Biocartis, Argenx, Enwave, Agfa, Pure Gold Mining, Ontex, OCI, Onespan

Deelnemen aan het forum + meer functies?

Discussieer met duizenden beleggers, minder
advertenties, ideaal voor smartphone, betere
gebruikservaring en gratis abonneren op favoriete
onderwerpen. 
Registreer binnen enkele tellen