Texaf

[panamapapers]

Mooi artikel in de Tijd. Dat laatste stukje van die mijnbouwers die een deel van de winst in Congo moeten houden was mij ontgaan. Vandaar die financieringsmogelijkheden aan interessante voorwaarden. Maakt het echt wel veel interessanter. Eindelijk kan er wat turbo komen op de groei.


De Congoholding Texaf wil haar brutobedrijfswinst de komende jaren telkens 8 procent doen groeien. Dat is de ambitie van het strategische plan ‘2028’.

De druk bijgewoonde aandeelhoudersjamboree van Texaf   TEXF +0,55%   begon met een minuut stilte en een hulde aan de vorig jaar overleden bezieler van de onderneming, Philippe Croonenberghs. Hij vormde het textielbedrijf om tot een florerende holding met activiteiten in vastgoed, een steengroeve en een digitale tak.

Alle divisies presteerden uitstekend en zetten die groei verder, benadrukt CEO Jean-Philippe Waterschoot. ‘De inkomsten uit vastgoedverhuur stegen met 5 procent, zonder dat we gebouwen op de markt brachten. Dat zal dit jaar anders zijn. Met Promenade des Artistes leveren we 94 appartementen op. De laatste zijn in juni klaar. De steengroeve Carrigrès profiteert van de betere economische gang van zaken in Congo. En door zelf een elektriciteitslijn aan te leggen, kampen we niet langer met stroomuitval.’

De twee zonen van Croonenberghs stelden de nieuwe strategische ambities voor. ‘Sinds 2009 groeiden we gemiddeld 7 procent per jaar’, zei Gérald Croonenberghs. ‘De komende jaren streven we naar een stijging van de brutobedrijfswinst met 8 procent per jaar. Nieuwe projecten moeten minstens een rendement van 18 procent op het geïnvesteerde kapitaal opleveren, vooral via digitale infrastructuur en duurzaam vastgoed.’

De expansie in vastgoed gebeurt in de eerste plaats op de historische site van Utex. ‘Niemand heeft zo’n grote, unieke, beveiligde site met zoveel diensten als wij in het hart van Kinshasa’, zegt William Croonenberghs. ‘Bijna 140.000 vierkante meter is ontwikkeld. We hebben potentieel voor nog eens ruim een kwart miljoen vierkante meter. Dat kan 40 miljoen extra huur per jaar opleveren.’

Dat is bijna het dubbele van de huidige huurinkomsten. ‘Aan vraag is er geen gebrek’, antwoordt Waterschoot op een vraag van een aandeelhouder. ‘We verhuren veel aan personeel van ngo’s of ambassades. Velen van hen eisen bij ons te wonen. Er is nooit discussie over de huurprijs.’

Datacenter

Daarnaast moet de digitale hub Silikin Village groei opleveren. De eerste twee fases zijn volledig bezet, de derde opent binnenkort. Texaf opent over enkele weken ook het eerste datacenter van Congo dat aan de internationale normen voldoet. Dat is ondergebracht in een joint venture. ‘Tegen 2028 is er nog eens vier keer zoveel ontwikkelingspotentieel. Silikin Village kan 9 miljoen euro extra huurinkomsten opleveren’, stelt William Croonenberghs. Via de digitale hub wil Texaf ook mee investeren in start-ups.

Het derde vastgoedproject is Jardins de Kinsuka. Texaf wil het enorme terrein ten westen van Kinshasa al tien jaar ontwikkelen met woningen voor de middenklasse, maar er zit weinig schot in de zaak. Dat kan veranderen. Sinds de herverkiezing van president Félix Tshisekedi is de situatie minder woelig geworden. ‘We hebben dit jaar de eerste stappen gezet om een fase met 120 percelen voor villa’s te realiseren. We werken goed samen met de autoriteiten om een eind te maken aan de illegale bezetting van de grond.’

Om de groeiversnelling te financieren, gaat Texaf sinds kort leningen aan. ‘Niet in België, maar in Congo. Tegen zeer aantrekkelijke voorwaarden’, zegt Everts. ‘De mijnbouwers moeten 40 procent van hun winst in Congo houden. Dat geld zoekt investeringen. Daar profiteren wij van.’ Texaf wil zijn schuldgraad niet boven 1,5 keer de brutobedrijfswinst (ebitda) laten stijgen.

[ILAD]

2023-2028 Strategy

https://www.texaf.be/sites/default/file ... 2024_0.pdf

groeten

[Tommy052]

Vraagje van een absolute leek;

Ik lees in het jaarverslag dat de eigenlijke waarde van de gebouwen op een 396 miljoen euro wordt geschat. Toch neemt men dit in de balans niet op aan deze waarde. Dit heeft toch een opmerkelijk gevolg voor de waardering van het bedrijf op de beurs en vooral op gebied van Price/Book-verhouding? Men leest dat de NAV rond de 64 euro bedraagt...maar als dit niet officieel in de boeken wordt opgenomen, vraag ik me het nut af van deze 64,00 euro berekening door KBC Securities.

[Decanus]

Vraagje van een absolute leek;

Ik lees in het jaarverslag dat de eigenlijke waarde van de gebouwen op een 396 miljoen euro wordt geschat. Toch neemt men dit in de balans niet op aan deze waarde. Dit heeft toch een opmerkelijk gevolg voor de waardering van het bedrijf op de beurs en vooral op gebied van Price/Book-verhouding? Men leest dat de NAV rond de 64 euro bedraagt...maar als dit niet officieel in de boeken wordt opgenomen, vraag ik me het nut af van deze 64,00 euro berekening door KBC Securities.

Dat is een schatting op basis van eerdere verkopen , etc.
Het nut van een schatting is dat men een idee heeft van de echte waarde .
Als men de schatter volgt in zijn redenering

[Tommy052]

Eigenlijk kunnen ze dit dus tot uiting laten komen door een herwaarderingsmeerwaarde in de balans op te nemen? Dat zou het iets transparanter/duidelijker maken. Waarmee ik niet bedoel dat ze niet transparant zijn, voor alle duidelijkheid. Naar mijn inziens eigenlijk wel een "vergeten" pareltje op de Belgische beurs...

[Eski87]

Eigenlijk kunnen ze dit dus tot uiting laten komen door een herwaarderingsmeerwaarde in de balans op te nemen? Dat zou het iets transparanter/duidelijker maken. Waarmee ik niet bedoel dat ze niet transparant zijn, voor alle duidelijkheid. Naar mijn inziens eigenlijk wel een "vergeten" pareltje op de Belgische beurs...

Dat heeft uiteindelijk te maken met de waarderingsregels wat boekhouding betreft. Ben niet 100% op de hoogte hoe die waarderingsregels voor vastgoed in elkaar zitten, maar wat inventaris bv betreft heb je vaak stipulaties in de boekhoudregels dat de inventaris aan "Lower of cost or market" gewaardeerd moet zijn. De meest conservatieve inschatting moet dus genomen worden.

[mulder]

Is allicht wel meer waard dan 64€ maar Congo korting mag niet vergeten worden en dan wordt het nog moeilijker om een Faire prijs te berekenen voor deze parel.

[panamapapers]

Ik zou er ook geen rekening mee houden dat die waarde ineens zou meegerekend worden in de waardering. Maar het management erkent dit ook en ziet in dat ze versneld die landbank moet volbouwen om de inkomsten daarop te verkrijgen.

Als ze daar woningen voor verkoop of verhuur op bouwen heeft dat volgens mij een hoog rendement op geïnvesteerd kapitaal. Als ze daar een gebouw met appartementen bouwen die elk aan >4000$ per maand kunnen verhuurd worden, kan ik me inbeelden dat die ROIC toch 15% of meer zou moeten zijn. Ze mogen daar m.i. alleen wat transparanter in zijn naar aandeelhouders. Daar zouden we misschien toch eens IR voor moeten contacteren.

En zeker nu ze het dividend minder snel laten groeien + leningen kunnen aangaan in Congo aan voordelige tarieven komt er een turbo op die investeringen.

[koenvhaver]

Wat misschien weinigen weten is dat Texaf een echte beursparel was vorige eeuw tot begin jaren 2014. Sindsdien, dus al een decennium lang heeft het niet meer veel bewogen. Het was één van de beste presterende aandelen op de Belgische beurs. Laten we schrijven dat Lotus dat stokje ondertussen heeft overgenomen.

[Eski87]

Ik zou er ook geen rekening mee houden dat die waarde ineens zou meegerekend worden in de waardering. Maar het management erkent dit ook en ziet in dat ze versneld die landbank moet volbouwen om de inkomsten daarop te verkrijgen.

Als ze daar woningen voor verkoop of verhuur op bouwen heeft dat volgens mij een hoog rendement op geïnvesteerd kapitaal. Als ze daar een gebouw met appartementen bouwen die elk aan >4000$ per maand kunnen verhuurd worden, kan ik me inbeelden dat die ROIC toch 15% of meer zou moeten zijn. Ze mogen daar m.i. alleen wat transparanter in zijn naar aandeelhouders. Daar zouden we misschien toch eens IR voor moeten contacteren.

En zeker nu ze het dividend minder snel laten groeien + leningen kunnen aangaan in Congo aan voordelige tarieven komt er een turbo op die investeringen.

Op hun algemene vergadering van een paar weken geleden hebben ze blijkbaar aangegeven dat ze in hun "strategisch plan 2028" mikken op een jaarlijkse groei van de brutobedrijfswinst van 8% en dat ze wensen dat nieuwe projecten een ROIC van 18% genereren. Dat staat alleszins toch in de Tijd.