Immo Mechelen City Center (vastgoedcertificaat)

Beleggen in aandelen beurs Brussel, BEL 20, lokale fondsen, etc.
Plaats reactie
nete
Forum gebruiker
Forum gebruiker
Berichten: 119
Lid geworden op: 25 Jan 2018 13:04
waarderingen: 18
Contact:

Re: Wat is er aan de hand met Immo Mechelen City Center

Berichtdoor nete » 20 Feb 2018 23:40

En dan komen we terug bij het begin.
Certificaat op de beurs november 2015. We zijn nu februari 2018 en we hebben ocharme 1 keer een uitbetaling kapitaal gekregen plus een verwittiging in De Tijd van het FSMA dat men verzuimt om de cijfers van 2017 bekend te maken.

Ik denk stilaan dat, als ik nog 15 jaar leef, ik (misschien) ongeveer het geïnvesteerde bedrag zal terugzien.
Natuurlijk nog altijd beter dan een aandeel van een bedrijf dat "onderweg" failliet gaat.


Gebruikersavatar
jens_dev
Forum elite
Forum elite
Berichten: 6589
Lid geworden op: 17 Dec 2012 15:13
waarderingen: 2761
Contact:

Re: Wat is er aan de hand met Immo Mechelen City Center

Berichtdoor jens_dev » 21 Feb 2018 08:14

nete schreef:En dan komen we terug bij het begin.
Certificaat op de beurs november 2015. We zijn nu februari 2018 en we hebben ocharme 1 keer een uitbetaling kapitaal gekregen plus een verwittiging in De Tijd van het FSMA dat men verzuimt om de cijfers van 2017 bekend te maken.

Die vragen werden al behandeld op de eerste pagina van deze thread. Last van geheugenverlies?
14-11-2014 liked last!
Never waste a good crisis

nete
Forum gebruiker
Forum gebruiker
Berichten: 119
Lid geworden op: 25 Jan 2018 13:04
waarderingen: 18
Contact:

Re: Immo Mechelen City Center (vastgoedcertificaat)

Berichtdoor nete » 21 Feb 2018 09:43

Ik druk me misschien verkeerd uit, ik ben geen boekhouder, al die cijfers zijn een beetje Chinees voor mij.
Ik begrijp ook wel dat IMC kapitaal dat ze geleend hebben en waarmee ze een gebouw gefinancierd hebben niet meer hebben om terug te geven in 15 jaarlijkse betalingen.
Het is dus goed dat er toch een uitbetaling wordt gedaan vrij van RV.
Mijn kennis blijft beweren dat er normaal ook nog een betaling zou moeten volgen, wel onderhevig aan RV, een soort deelname in de winst die ze genereren uit de huurgelden.
Hij haalt als voorbeeld aan Woluwe Shopping Center dat hij heeft en dat nu verkocht is.
Hij ontving daarvan elk jaar 2 stortingen, eentje van (toevallig ?) ongeveer 1/15de van de ingestelde prijs van het certificaat en dan nog een dividend wél onderhevig aan RV. Hij heeft nu ook nog een deftige uitbetaling gekregen door die verkoop.

Hij vindt het dus wat vreemd dat er bij IMC enkel een RV vrije coupon is, die dan, (toevallig ?) ook ongeveer 1/15 van de inleg is.
Misschien zitten zij, door de provisie die ze MOETEN opzij zetten voor renovatie, een beetje met een "wurgcontract" met de overheid ?

Alvast de posters hier hartelijk dank voor de uitgebreide info.

gert
Forum actieveling
Forum actieveling
Berichten: 394
Lid geworden op: 29 Okt 2014 14:18
waarderingen: 181
Contact:

Re: Immo Mechelen City Center (vastgoedcertificaat)

Berichtdoor gert » 22 Feb 2018 21:10

sorry Nete, maar u begrijpt het wel niet goed.
IMC heeft geen kapitaal geleend. Het inschrijvingsgeld bij de beursnotering is er geboekt als een vordering van de aandeelhouders waarvan elk jaar een stukje terugbetaald wordt, afhankelijk van de huurinkomsten minus kosten. Die inkomsten kunnen ofwel als kapitaal of als rente uitgekeerd worden. Bij meeste andere vastgoedcertificaten is dit een combinatie, stuk kapitaal vrij van RV en stuk rente minus 30% RV. Bij IMC is dat blijkbaar 100% kapitaal. De dag dat die vorderingen volledig afgeboekt of uitgekeerd zijn als kapitaal, zullen de andere uitkeringen onder de vorm van rente betaald worden met RV. Dat is ook de reden waarom bij vereffening (na 20 of meer jaar, zoals bepaald in de statuten) het gebouw verkocht wordt en dat het gros van de vereffeningsuitkering onderworpen is aan RV. In principe komt de factuur van RV dus veel later.
Freddy liked last!

profiterol
Forum newbie
Forum newbie
Berichten: 7
Lid geworden op: 29 Apr 2018 14:08
waarderingen: 2
Contact:

Re: Immo Mechelen City Center (vastgoedcertificaat)

Berichtdoor profiterol » 29 Apr 2018 16:13

Niks aan de hand met dit certificaat, gewoon illiquide en te weinig aan bod in publicaties (las onlangs van analist Gert De Mesure van DEMES wel nog een lovende publicatie). Door nu in te stappen haal je je voordeel uit een prijs die 20% lager ligt dan bij de lancering (beovendien nog een paar jaar vrij van RV en dus is bruto=netto-coupon) en realiseer je een onklopbaar dividendrendement in een relatief veilige asset (kantoorgebouw hoofdzakelijk betrokken, voor de heel lange termijn, door "de belastingen" aan Zwartzustervest in Mechelen). Ik blijf er alvast 'stevig' in belegd.

Wat de ietsjes te late publicatie betreft kreeg ik destijds volgend antwoord van de verantwoordelijke : "Wij dienen ons inderdaad te verontschuldigen voor het laattijdig publiceren van de halfjaarcijfers van dit certificaat.
Een vergetelheid, ingevolge andere afsluitdata dan in het eerste (verlengde) boekjaar, ligt aan de basis van het feit dat de cijfers op 3/1, i.p.v. op uiterlijk 31/12 verschenen.
De nodige maatregelen worden genomen om dit in de toekomst te vermijden.
Wij benadrukken dat de resultaten van het certificaat of bepaalde omstandigheden niet de reden zijn van deze laattijdige publicatie.
Zoals u kan vaststellen liggen de resultaten van het certificaat in lijn van de vooropgestelde verwachtingen bij de start van dit product.
Ondertussen wijzen wij u
• op het transparante karakter van dit lange termijn product met een jaarlijkse objectieve schatting door een extern bureau van het onroerend goed,
• en op het feit dat de uitgekeerde coupons, conform het uitgifteprospectus evolueerden, mede ingevolge de geïndexeerde, lange termijn, huurcontracten.
Verder nodigen wij u ook uit op de jaarlijkse informatievergadering, waarvan de eerstkomende gepland staat op 13 juni 2018."
petrus liked last!

nete
Forum gebruiker
Forum gebruiker
Berichten: 119
Lid geworden op: 25 Jan 2018 13:04
waarderingen: 18
Contact:

Re: Immo Mechelen City Center (vastgoedcertificaat)

Berichtdoor nete » 29 Apr 2018 20:02

Bedankt Profiterol voor de ietwat geruststellende melding.

Als je nu instapt ga je natuurlijk een hoger rendement halen dan wanneer je zoals ik ingestapt bent aan 1020 euro (toen de koers nog ietwat steeg) en toen op aanraden van een kennis die al zeer veel ervaring heeft met zulke certificaten (en er nu ook kop noch staart aan krijgt).

Wat ik echt niet begrijp is de overdreven koersval: als het zo'n mooi rendement geeft, waarom lust de belegger het niet, zelfs niet als een analist er lovend over begint te schrijven ?
Blijft ook dat ze begonnen zijn met een verlengd boekjaar, waar ze, voor zover ik weet geen "verlengde" coupon hebben aan gekoppeld. Daardoor zitten we sinds december 2015 opgezadeld met één enkele bescheiden kapitaalsaflossing en met een koersverlies (zelfs als we de coupon aftrekken van de aankoopsom) van zo'n 160 euro per certificaat.

profiterol
Forum newbie
Forum newbie
Berichten: 7
Lid geworden op: 29 Apr 2018 14:08
waarderingen: 2
Contact:

Re: Immo Mechelen City Center (vastgoedcertificaat)

Berichtdoor profiterol » 30 Apr 2018 09:01

Hallo Nete, ben zelf ook rond 1.000 ingestapt en heb ondertussen bijgekocht om m'n gemiddelde te verlagen. Eerste coupon hield wel degelijk rekening met huur over 1,5 jaar hoor. Binnen paar maand de volgende. Neem van me aan dat de enige reden van de koersval te wijten is aan "onbekend is onbemind" + verkopen door mensen die zich zoals u zorgen beginnen maken en langs koperszijde opportunisten die de certificaten zo laag mogelijk willen binnenhalen om het al van bij start mooi dividendrendement nog verder op te drijven. Maar neem van me aan : "no news is good news" ! Je kan altijd rechtstreeks mailen met de beheerder, Kim Creten op kim.creten@kbc.be Fijne week nog.

nete
Forum gebruiker
Forum gebruiker
Berichten: 119
Lid geworden op: 25 Jan 2018 13:04
waarderingen: 18
Contact:

Re: Immo Mechelen City Center (vastgoedcertificaat)

Berichtdoor nete » 30 Apr 2018 10:31

Ga misschien toch eens mijn licht opsteken bij de beheerder.
Op dit moment weeral -1,35% koersval. :evil: Na de volgende coupon zitten ze vermoedelijk ergens tussen 650 en 700 euro.

Mocht ik ergens mijn koersverlies (tja, wat anders dan "mooi rendement") voor een flink deel kunnen recupereren, dan denk ik toch dat ik ze buitensmijt. Ik denk nog altijd dat ik na bv. 15 jaar aan dividenden misschien met moeite mijn inleg ga terughebben met 0,0% winst. (13 keer een dividend maar dan logisch een koers die op 0 staat). Ik hoop dat ik verkeerd ben.

14-11-2014
Forum veteraan
Forum veteraan
Berichten: 1506
Lid geworden op: 29 Dec 2017 16:39
waarderingen: 370

Re: Immo Mechelen City Center (vastgoedcertificaat)

Berichtdoor 14-11-2014 » 30 Apr 2018 11:00


gert
Forum actieveling
Forum actieveling
Berichten: 394
Lid geworden op: 29 Okt 2014 14:18
waarderingen: 181
Contact:

Re: Immo Mechelen City Center (vastgoedcertificaat)

Berichtdoor gert » 30 Apr 2018 13:33

Nete: na 15 jaar koers op 0? U bent inderdaad verkeerd. Wanneer besloten wordt tot vereffening, wordt het gebouw verkocht. Ik kan mij moeilijk inbeelden dat de waarde dan 0 zal zijn. Zal misschien lager zijn dan huidige waarde, kantoren verouderen immers sneller dan andere types van vastgoed, maar zeer zeker geen 0.
U zit spijtig genoeg wel met koersverlies vandaag. Certificaat is heel slecht geplaatst geweest en dan hebben ze maar restant in de markt gedumpt, met koersdaling tot gevolg. Moest iedereen zich de moeite getroosten om het prospectus eens deftig te lezen, dan zou de koers kunnen stijgen naar 900 euro, maar ja,...